Autor: Víctor Ramírez García

Los municipios son como condominios. En un condominio, a los titulares les conviene pagar la cuota para mantener el ascensor funcionando. Si el ascensor se avería permanentemente, los valores de los apartamentos ubicados más arriba del piso 3 rápidamente caen a cero. Es decir, dejar de pagar la cuota de mantenimiento pone en peligro el valor de la propiedad. De igual manera, a los titulares de propiedades individuales les conviene pagar la contribución sobre la propiedad para que el municipio pueda brindar los servicios que le dan valor a su propiedad. Si el municipio por falta de fondos se ve obligado a recortar servicios como el mantenimiento de calles y recogido de basura, el valor de la propiedad peligra.

Sin embargo, existe una diferencia importante entre un condominio y un municipio. En un condominio, el porciento de la cuota de mantenimiento que paga cada titular se establece por pie cuadrado del apartamento y no cambia con el tiempo. Mientras tanto en un municipio, los valores relativos entre los diferentes distritos que lo componen si cambian. Si miramos los precios históricos y actuales de dos casas iguales en su construcción pero ubicadas en vecindarios distintos, observaríamos diferencias en los incrementos de precio. Una de las dos casas puede haber aumentado 10 veces, pero la otra podría haber aumento 100 veces. Estas diferencias en los valores relativos se deben a distintas razones como la construcción de carreteras y puentes, cambios en los reglamentos urbanos, el auge del turismo, la disponibilidad de prestamos, y cambios en la población y sus niveles de poder adquisitivo. 

Estos cambios en los valores relativos no se reflejan en los cálculos que utiliza el CRIM para determinar la responsabilidad contributiva de cada propietario. Eso significa que la contribución sobre la propiedad está mal distribuida. Unos propietarios pagan más de lo que les tocaría si los valores relativos se tomaran en cuenta, y otros pagan menos. Al analizar los datos de compraventas de bienes raíces, se observa que son los distritos más exclusivos los que pagan menos con relación al valor de su propiedad, y los distritos de clase media son los que pagan más. En los distritos más exclusivos, como aquellos ubicados en “resorts” de Dorado, esa diferencia entre lo que pagan actualmente y lo que pagarían con una valoración de mercado actualizada alcanza 10 o 20 mil dólares anualmente por cada propiedad. Ese dinero lo está pagando la clase media.

Además de ser injusta, la metodología del CRIM crea problemas adicionales. Si un municipio invierte en infraestructura o en mejorar la calidad de sus servicios, el beneficio de la inversión se refleja en los precios de mercado de las propiedades aledañas a las mejoras, pero no en los cálculos del CRIM. Como no se refleja en los valores del CRIM, el municipio pierde la capacidad de recuperar el valor de su inversión por medio de la contribución sobre la propiedad, y consecuentemente carece del incentivo más obvio para emprender y mejorar la calidad de vida de su población.

La mala distribución de la responsabilidad contributiva también sirve de factor que fomenta las burbujas inmobiliarias. Es decir, en la medida en que la carga contributiva de una propiedad aumenta, se hace menos deseable como activo especulativo, y vice versa. Por lo tanto, si el valor de una propiedad aumenta pasivamente y los cálculos del CRIM lo reconocen, la factura del CRIM le aumentaría también. Esa mayor responsabilidad contributiva serviría como un atenuante que aplica un freno a los aumentos en precios subsiguientes.

En conclusión la contribución sobre la propiedad, a diferencia de otros modos de tributación, es necesaria y en cierta medida sirve para regular el mercado de bienes raíces. Debe reformarse para que sea justa, para establecer incentivos provechosos y para tener un mercado de bienes raíces más saludable.